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重庆忠县律师

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不同农村集体经济组织成员间房屋买卖行为有效  

2016-05-10 18:06:15|  分类: 司法实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不同农村集体经济组织成员间房屋买卖行为有效

——傅房屋买卖合同案  

1.裁判书字号

   湖南省湘潭市中级人民法院(2011)潭中民一终字第210号民事判决书

   2.案由:农村房屋买卖合同纠纷

   3.当事人  

   上诉人(原审被告):李加良

被上诉人(原审原告):傅征兵

   被上诉人(原审被告):文翠莲

[基本案情] 

  2007514日,文翠莲以其丈夫傅征兵的名义与李加良在壶天镇壶中村傅庆华、壶天镇光辉村傅举南两位村长的主持下将傅征兵与文翠莲共同所有的位于湘乡市壶天镇壶中村八组的房屋以42800元的价格卖给李加良。协议签订后,李加良向文翠莲支付42800元购房款,文翠莲将房屋交付给李加良进行使用。李加良在居住该房屋期间对该房屋进行了部分的修整及简单的装修。该房屋一直未办理产权变更登记手续。201159日傅征兵以自己不知情及农村宅基地买卖违反了法律强制性规定为由,向湖南省湘乡市人民法院提起诉讼要求确认李加良与文翠莲2007514日所签订的协议无效。

 

[案件焦点] 

  李加良与文翠莲买卖房屋的行为是否违反法律、行政法规的强制性规定,该房屋买卖行为是否有效? 

[法院裁判要旨] 

  湖南省湘乡市人民法院经审理认为:文翠莲与傅征兵之间系夫妻关系,虽然文翠莲出卖房屋给李加良时代替傅征兵签字的行为超越了代理权限,但是李加良在购买该房屋时有理由相信文翠莲享有对该房屋进行买卖的代理权限,文翠莲的行为应是一种表见代理行为。因此傅征兵以自己对房屋买卖不知情为由要求确认该房屋买卖行为无效的理由依法不能成立,法院依法不予支持。

 

  农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。既然宅基地的所有权属于农民集体所有,那么宅基地使用权人对其所有的宅基地只能享有占有、使用的权利,而没有处分的权利。本案中文翠莲将宅基地上的房屋出卖给李加良的行为实质上对房屋的宅基地进行了处分,因此文翠莲与李加良的房屋买卖行为虽然是双方真实意思的表示但因违反了法律的强制性规定,故李加良与文翠莲之间所签订的协议无效。对傅征兵要求确认合同无效的诉讼请求,法院依法应予支持。据此依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款,《中华人民共和国物权法》第一百五十二条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第()项、第一百三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,遂判决:确认被告文翠莲与被告李加良2007514日签订的《关于自买自卖房屋一所契凭据》无效。

 

  李加良持原审答辩意见提起上诉。

 

  湖南省湘潭市中级人民法院经审理认为:根据《中华人民共和国合同法》的规定,当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效,如法律、行政法规没有明确规定时,则要看是否违背相关国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖;农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房,故买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效;根据查明事实,本案李加良与傅征兵、文翠莲夫妻都是农村村民,且是同一镇的相邻村,所买卖房屋处于两村交界地段,房屋本身就是建造在农村宅基地上,买卖时双方所在村的村长均参与并予以了见证,李加良购买后亦确实是用于自住用途,双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要,根据就近原则进行的房屋买卖行为,该行为并不损害农民集体土地的所有权,也没有改变土地用途,不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反相关国家政策,该买卖行为有效。

 

  湖南省湘潭市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条,《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条,《中华人民共和国物权法》第一百五十二条,《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第一百三十二条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第()项、第一百五十七条之规定,作出如下判决:

 

  一、撤销湖南省湘乡市人民法院(2011)湘法民二初字第142号民事判决; 

 

  二、驳回被上诉人傅征兵的诉讼请求。

 

[法官后语] 

 

  农村宅基地上的房屋进行转让是否违反法律的强制性规定?有两种观点:一种观点是,如果宅基地上的房屋转让后宅基地使用权一并转让,这与我国目前立法不允许农村宅基地使用权进行转让相冲突,原因有三:一是我国一贯坚持珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。二是宅基地使用权是农村村民个人的重要财产权,不允许其转让是为了让农民“居者有其屋”。三是由于宅基地取得权是基于身份的权利,失去集体经济组织成员身份,基于宅基地取得权而取得的宅基地使用权也就失去了其存在的基础,因此非本集体经济组织成员不能取得宅基地使用权,更不能通过受让房屋使用权来取得宅基地使用权。另一种观点是,从法条文义以及当前的现实来看,有必要放宽农村宅基地的转让。主要理由是:1、《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。可见,农村村民买卖、出租房屋并无法律的禁止性规定,只是买卖后不能再申请宅基地而已。《土地管理法》第六十三条又规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条虽没有明确规定适用于农村农业用地,但是从立法精神和法条字面意义来看,旨在维护农业用地的数量,保证粮食供应。而宅基地本来就是建设用地,其主体变更并不会导致农村用地的减少。2、从促进农村经济发展来看。为促进农村产业结构调整,实现农业现代化,必须为农民的发展提供一切必要的条件。限制农民对其房屋买卖的权利,不利于农民发展资金的筹集,不利于农业结构调整和农村经济社会的全面发展。3、从保障农民的发展权利来看。发展权作为人权的重要内容,是每一个人都应当享有的权利,农民也不例外。目前,绝大多数的农民已经解决温饱问题,有的在外打工、经商、办企业,并最终在外定居,有的在城市买了商品房等等。对此,法律应以宽容的心态为农民的发展提供更广阔的天空,而不是使其世代固守一方土地,不然无异于对农民发展权的剥夺。从本案来看,宅基地以及宅基地上的房屋进行转让非用于农业生产,其使用权转让并不会对农业生产和发展造成不利影响;农村房屋转让仅限于村民与村民之间,不改变农村土地的性质;虽然宅基地土地使用权属集体所有,但农村房屋的所有权属农村村民私有,对权属合法、四至明确、宅基地已经依法批准使用、符合土地利用总体规划的农村房屋,在当事人意思自治的情况下转让不违反法律的禁止性规定。

 

           编写人:湖南省湘潭市中级人民法院 刘静

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